Vários são os factores que explicam os elevados níveis de inflação que vivemos e, consequentemente, a tão esperada subida das taxas de juro: anos e anos com forte impressão de dinheiro e acesso facilitado e barato a capital, perto de 2 anos de pandemia com restrições ao normal funcionamento das economias, bloqueios logísticos e, mais recentemente, a situação de Guerra prolongada na Ucrânia.

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A subida generalizada de preços, quando não acompanhada de aumentos salariais, resulta numa diminuição do poder de compra das populações e pode mesmo levar a ciclos viciosos de desconfiança económica e períodos de recessão económica: maior custo de vida, menor poder de compra, menor consumo, abrandamento económico, despedimentos / estagnação profissional, ainda menor poder de compra, ainda menor consumo (...).

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Como resposta à inflação as taxas de juro começaram a subir nos Estados Unidos (com a primeira subida pelo Fed em Março de 2022), tendo também já começado a subir na  Europa, onde a Euribor está já perto dos 1.115%, depois de ter estado vários anos em território negativo.

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Os economistas apontam para que a subida das taxas continue - mas quanto vão subir, durante quanto tempo, e quais os impactos económicos dessa subida, ninguém sabe ao certo.

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Certo é que a subida das taxas de juro tem implicações práticas para quem procura comprar casa (sobretudo para quem recorre ao crédito de habitação). Algumas implicações são certas, outras não. Neste artigo, abordamos essas mesmas implicações.

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Facto 1: as prestações mensais de créditos de habitação a taxa variável sobem

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Quem tiver créditos de habitação a taxa de variável vai pagar mais todos os meses. A título de exemplo, num empréstimo de 200.000€  a pagar a 40 anos, a subida de 1% adicional da Euribor resulta numa subida aproximada de prestação de 100€ (+16,5%).

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Dúvida 1: impacto dessa subida na oferta e procura (e preço) de imóveis

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Ao nível da oferta de produto imobiliário, este aumento das prestações pode ou não reflectir-se em incumprimento bancário e, em ultima análise, pode reflectir-se ou não em devolução de imóveis à banca.

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Caso se verificasse uma considerável devolução de imóveis à banca, a oferta de imóveis no mercado aumentaria, o que, se mais nada mudasse, deveria levar à descida de preços - mas ninguém sabe ao certo em que medida tal irá acontecer, até porque os bancos, ainda "escaldados" da crise de 2008, podem optar por renegociar dívidas em vez de ficar com carteiras de imóveis em balanço.

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Ao nível da procura, se é expectável que a procura por parte de compradores a crédito de habitação seja menor, não se sabe até que ponto a procura externa irá compensar essa redução. Com as possibilidades que o trabalho remoto abriu, são cada vez mais os executivos e nómadas digitais a escolher a Grande Lisboa para viver, atraídos por factores como o menor custo de vida face a outras capitais Europeias, a segurança, o bom tempo ou gastronomia.

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Recentemente têm sido os Norte Americanos a juntar-se ao forte influxo de Franceses, Brasileiros ou Chineses a escolher Lisboa para comprar. Em 2021, a compra por estrangeiros representou 38% do investimento total na ARU de Lisboa, sendo o tipo de investimento que mais cresce (+21% face a 2019)

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Facto 2: O orçamento máximo de cada comprador a crédito de habitação desce

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Quem precisar de recorrer a crédito de habitação, irá conseguir pagar menos por um imóvel. Com os mesmos capitais disponíveis e com os mesmos rendimentos, uma taxa de juro mais elevada implica uma maior prestação mensal, e uma maior prestação mensal implica uma taxa de esforço mais alta.

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Se mais nada mudar, a única forma de garantir o cumprimento da taxa de esforço mínima é a descida da prestação mensal e consequentemente do valor de financiamento e valor de compra.

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Dúvida 2: impacto da menor capacidade de compra nos preços de mercado

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Num cenário em que cada comprador a crédito de habitação pode pagar menos por um imóvel, resta saber o que acontece na prática.

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Num universo em que todos os compradores recorressem ao financiamento bancário, a descida de preços era certa porque cada comprador teria agora menos para oferecer por um imóvel. Mas, mais uma vez, a procura externa deverá ter um papel relevante, visto ser um tipo de comprador com menor necessidade de recorrer a crédito.

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Dependendo da evolução da procura externa, tipicamente concentrada em zonas centrais e premium, os preços tanto podem descer como podem ser os compradores a ter de "substituir o cabaz de consumo", ou seja, passar a comprar em zonas (ainda mais) periféricas.

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Será o aumento de procura por parte de estrangeiros suficiente para um eventual abrandamento da procura por parte de Portugueses?

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Dúvida 3: impacto da subida das taxas de juro na economia e no mercado imobiliário

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Os especialistas apontam para uma probabilidade de 50% de recessão a nível mundial em 2023 mas, mais uma vez, ninguém sabe ao certo o que irá acontecer.

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O racional económico por trás da avaliação de um imóvel é em teoria motivado pelo rendimento que este pode gerar. O que acontecerá às rentabilidades dos imóveis num cenário de crise? Irão as rendas baixar? Irá o turismo, sofrer e consequentemente o valor das dormidas e taxas de ocupação? Se sim, em que zonas da Grande Lisboa?

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Mais uma vez, depende. E depende sobretudo da resiliência da procura externa, que poderá colmatar uma maior fragilidade económica do consumidor Português.

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Dada esta dinâmica, é legítimo pensar que à partida as zonas que são mais apelativas para o comprador estrangeiro (como por exemplo o centro da cidade e a linha de Cascais) são à partida mais defensivas num cenário de crise.

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No final do dia, os preços dependem de muitos outros factores como por exemplo a facilidade e custo de nova construção e a carga fiscal.

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O que fazer face à subida das taxas de juro?

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Mesmo que os preços das casas venham a descer, ninguém sabe quando isso acontecerá. Na verdade, na última crise os preços demoraram vários anos a ajustar tendo sido um processo progressivo. É pouco provável uma redução drástica e repentina de preços, como acontece nos mercados de capitais.

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E mesmo que os preços desçam, de que lhe valerá essa descida se os bancos dificultarem o acesso ao crédito e deixar de estar numa posição em que consegue comprar casa?

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A recomendação da  Nomad Homes para compradores para habitação própria não se altera: se está confortável com a prestação mensal e entrada de capitais próprios, se gosta e se vê viver muitos anos no imóvel que encontrou e se não precisar de vender a curto / médio prazo, comprar é sempre uma boa opção: estará a investir num imóvel em vez de apenas pagar renda e a longo prazo a história prova que o mercado imobiliário sobe sempre. Mesmo que haja um "Inverno", só o sente quem é obrigado a vender.

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Nota: a informação constante deste artigo é meramente informativa e corre o risco de ficar desactualizada, não dispensa a confirmação e consulta das leis em vigor.

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